Bohrlöcher beim Auszug offen zu lassen, ist in Deutschland nicht automatisch verboten. Ob du sie verschließen musst, hängt vor allem vom Umfang der Bohrungen, vom Zustand der Wohnung bei Einzug, von einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel und von der beschädigten Oberfläche ab. Einzelne übliche Löcher in einer verputzten Wand sind anders zu bewerten als zahlreiche Bohrungen in Fliesen, Türen oder Fensterrahmen.
Für die Übergabe solltest du deshalb nicht allein auf die Forderung „alle Löcher müssen zu“ vertrauen. Prüfe zuerst den Mietvertrag und das Einzugsprotokoll, ordne danach die Bohrungen nach Ort und Ausmaß ein und kläre erst dann, welche Arbeiten tatsächlich geschuldet sind.
Normale Bohrlöcher gehören häufig zum üblichen Wohnen
Mieter dürfen eine Wohnung im üblichen Rahmen einrichten. Dazu gehört regelmäßig, Bilder, Regale, Gardinen, Lampen oder kleinere Möbelstücke sicher an Wand oder Decke zu befestigen. Die dafür erforderlichen Bohr- und Dübellöcher können daher noch vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein.
Eine feste Zahl zulässiger Löcher pro Zimmer gibt es nicht. Entscheidend ist das Gesamtbild: Wohnungsgröße, Nutzungszweck, Untergrund, Verteilung und Anzahl müssen zusammen betrachtet werden. Fünf sinnvoll platzierte Befestigungen in einem großen Wohnzimmer sind anders einzuordnen als eine dicht durchlöcherte Wand, an der ungewöhnlich schwere Konstruktionen montiert waren.
Auch ein pauschales Bohrverbot in einem vorformulierten Mietvertrag ist nicht ohne Weiteres wirksam. Daraus folgt jedoch kein Freibrief. Wer ohne Rücksicht auf Material und Leitungsverläufe bohrt oder unnötig viele Schäden verursacht, kann die Grenzen des normalen Mietgebrauchs überschreiten.
Ob du spachteln musst, entscheidet nicht nur die Zahl der Löcher
Das Verschließen üblicher Bohrlöcher kann Teil geschuldeter Schönheitsreparaturen sein. Dafür muss die entsprechende Vertragsregelung aber wirksam sein und der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung erfordern. Eine Klausel, die unabhängig vom Zustand stets eine vollständige Endrenovierung verlangt, kann unwirksam sein. Gleiches gilt häufig für starre Renovierungsfristen.
Besonders wichtig ist der Zustand bei Mietbeginn. Hast du die Wohnung unrenoviert oder deutlich abgewohnt übernommen und keinen angemessenen Ausgleich erhalten, kann eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Übergabeprotokoll, Fotos vom Einzug und damaliger Schriftverkehr helfen bei dieser Prüfung.
Die Entscheidung lässt sich in dieser Reihenfolge treffen:
- Prüfe, ob die Wohnung bei Einzug renoviert oder unrenoviert war und welche Nachweise dafür vorhanden sind.
- Lies die Regelungen zu Schönheitsreparaturen und zur Rückgabe. Achte besonders auf starre Fristen und eine ausnahmslose Endrenovierung.
- Unterscheide gewöhnliche Befestigungslöcher von außergewöhnlichen Beschädigungen oder baulichen Veränderungen.
- Vergleiche den jetzigen Zustand mit dem dokumentierten Einzugszustand.
- Bitte den Vermieter bei einer streitigen Forderung um eine schriftliche Begründung, statt vorschnell die gesamte Wohnung zu renovieren.
Fehlt eine wirksame Renovierungspflicht, bedeutet das nicht, dass jede Beschädigung folgenlos bleibt. Schäden, die über gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, können unabhängig von Schönheitsreparaturen ersetzt werden müssen.
Fliesen, Fensterrahmen und Türen sind besonders heikel
Der Untergrund kann wichtiger sein als die bloße Anzahl. Ein kleines Loch in einer verputzten Wand lässt sich meist ohne dauerhafte Materialschädigung schließen. Eine angebohrte Fliese, ein beschädigter Fensterrahmen oder ein durchbohrtes Türblatt kann dagegen einen Austausch oder eine aufwendigere Reparatur erfordern.
- Verputzte oder tapezierte Wände: Übliche Befestigungen sind häufig noch normaler Mietgebrauch. Eine Pflicht zum Verschließen kann sich aus wirksam übertragenen Schönheitsreparaturen ergeben.
- Fliesen: Bohrungen in Fugen sind oft weniger eingriffsintensiv als Löcher mitten in einer Fliese. Ist eine Fliese beschädigt, lässt sich der ursprüngliche Zustand möglicherweise nicht durch einfaches Spachteln wiederherstellen.
- Fensterrahmen, Türen und Beschläge: Diese Bauteile können dem Vermieter gehören und sind nicht beliebig als Befestigungsfläche nutzbar. Hier steigt das Risiko einer Ersatzpflicht.
- Sanitärteile: Bohrungen oder Beschädigungen an Waschbecken, Badewanne und ähnlichen Einbauten sind nicht mit einem üblichen Wandloch gleichzusetzen.
War eine außergewöhnliche Montage ausdrücklich erlaubt, solltest du die Zustimmung und mögliche Vereinbarungen zum Rückbau prüfen. Die Erlaubnis zur Montage bedeutet nicht zwingend, dass die Konstruktion beim Auszug bleiben darf.
Vier typische Situationen und ihre wahrscheinliche Einordnung
Einige Bilder und ein Wandregal
Wurden in einer verputzten Wohnzimmerwand nur die notwendigen Löcher für Bilder und ein übliches Regal gesetzt, spricht vieles für normalen Mietgebrauch. Ob die Löcher bei der Rückgabe zu verspachteln sind, richtet sich dann vor allem nach einer wirksamen Renovierungspflicht und dem geschuldeten Rückgabezustand.
Zahlreiche Löcher auf engem Raum
Eine Wand mit sehr vielen dicht gesetzten Bohrungen kann über gewöhnliche Nutzung hinausgehen. Das gilt besonders, wenn mehrfach erfolglos gebohrt wurde oder größere Ausbrüche entstanden sind. In diesem Fall kann eine fachgerechte Beseitigung auch dann verlangt werden, wenn eine allgemeine Schönheitsreparaturklausel nicht greift.
Badzubehör wurde durch Wandfliesen befestigt
Bei einer durchbohrten Wandfliese kommt es darauf an, ob die Befestigung erforderlich und angemessen war, ob eine Montage in der Fuge möglich gewesen wäre und welcher Schaden zurückbleibt. Einfach nur Füllmasse in das Loch zu drücken, stellt die ursprüngliche Fliesenoberfläche nicht wieder her. Vor einer eigenmächtigen Reparatur ist eine Abstimmung mit dem Vermieter sinnvoll.
Ein schweres Einbauteil wurde entfernt
Nach dem Abbau einer ungewöhnlichen Wandkonstruktion können große Dübellöcher, Ausbrüche oder Verfärbungen zurückbleiben. Das ist eher als Rückbau- oder Schadensfrage zu behandeln als als gewöhnliche Abnutzung. Maßgeblich sind dabei auch eine frühere Zustimmung und die darin vereinbarten Bedingungen.
So vermeidest du eine misslungene Eigenreparatur
Wenn du zum Verschließen verpflichtet bist oder dich freiwillig dafür entscheidest, muss die Arbeit zur jeweiligen Oberfläche passen. Entferne vorhandene Dübel vorsichtig, ohne den Putz unnötig herauszubrechen. Löcher in einer üblichen verputzten Wand können mit geeigneter Spachtelmasse oberflächenbündig geschlossen werden. Nach dem Trocknen darf kein deutlicher Buckel oder tiefer Krater zurückbleiben.
Eine weiße Spachtelstelle auf einer farbigen oder gealterten Wand kann stärker auffallen als das ursprüngliche kleine Loch. Punktuelles Überstreichen erzeugt zudem leicht sichtbare Farbflächen. Bevor du großflächig streichst, sollte daher geklärt sein, ob du überhaupt renovieren musst und welche Beschichtung vorhanden ist.
Bei Fliesen, Holz, Kunststoffrahmen, Türen oder unbekannten Oberflächen solltest du nicht dieselbe Spachtelmasse wie für Putz verwenden. Eine ungeeignete Reparatur kann den Schaden vergrößern. Lass dir bei wertvollen Bauteilen zuerst schriftlich bestätigen, welche Wiederherstellung erwartet wird, oder hole fachlichen Rat ein.
Kaution, Übergabe und schriftliche Klärung
Der Vermieter darf wegen behaupteter Schäden nicht beliebig einen Betrag festsetzen. Er muss darlegen können, welche Pflicht verletzt wurde und welcher erforderliche Aufwand daraus entsteht. Dabei ist zu unterscheiden zwischen normalen Gebrauchsspuren, geschuldeten Schönheitsreparaturen und einem darüber hinausgehenden Schaden.
Dokumentiere vor der Schlüsselübergabe alle betroffenen Wände und Bauteile bei gutem Licht. Im Übergabeprotokoll sollte stehen, welche Löcher vorhanden sind, ob darüber Streit besteht und welche Nachbesserung verlangt wird. Unterschreibe möglichst keine pauschale Erklärung, wonach du sämtliche Renovierungskosten anerkennst, wenn Umfang und Rechtsgrund noch ungeklärt sind.
Fordert der Vermieter eine vollständige Renovierung, bitte um Benennung der maßgeblichen Vertragsklausel und der beanstandeten Stellen. Bei größeren Kautionsabzügen, einer Zahlungsforderung oder einem eskalierten Streit können ein Mieterverein oder eine mietrechtlich qualifizierte Beratung den Vertrag und die Übergabeunterlagen prüfen.
Die sichere Entscheidung für deinen Auszug
Lasse übliche Bohrlöcher nicht allein deshalb ungeprüft offen, weil Bohren während der Mietzeit erlaubt war. Eine wirksame Renovierungsregel kann das fachgerechte Verschließen verlangen. Umgekehrt solltest du nicht automatisch sämtliche Wände bearbeiten, nur weil der Vermieter pauschal eine renovierte Rückgabe fordert.
Ordne zuerst Mietvertrag und Einzugszustand ein. Prüfe danach, ob es sich um normale Löcher in Wandflächen oder um Schäden an empfindlichen Bauteilen handelt. Mit dieser Trennung lässt sich meist erkennen, ob keine Arbeit, einfaches Verspachteln, ein weitergehender Rückbau oder eine fachliche Prüfung erforderlich ist.