Ein Vermieter darf abgestellte Sachen aus einem gemeinschaftlichen Treppenhaus entfernen oder an einen sicheren Ort bringen, wenn sie dort nicht bleiben dürfen, Fluchtwege behindern oder eine Gefahr verursachen. Er darf erkennbares Eigentum eines Mieters jedoch normalerweise nicht ohne Weiteres wegwerfen oder dauerhaft einbehalten. Außer bei akuter Gefahr sollte der Betroffene zunächst zur Beseitigung aufgefordert und eine angemessene Gelegenheit zum Handeln erhalten.
Für die rechtliche Einordnung in Deutschland sind drei Fragen ausschlaggebend: War das Abstellen erlaubt, musste sofort gehandelt werden und was hat der Vermieter anschließend mit den Sachen gemacht? Das bloße Umstellen, eine vorläufige Verwahrung und die endgültige Entsorgung sind rechtlich nicht dasselbe.
Entfernen bedeutet nicht automatisch entsorgen
Der Vermieter darf die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen organisieren und muss vermeidbare Gefahren im Gebäude begrenzen. Ein Hausflur ist in der Regel nicht Teil der vermieteten Wohnung. Daraus folgt aber kein allgemeines Recht, fremdes Eigentum wie Abfall zu behandeln.
Stehen Schuhe, ein Fahrrad, ein Schrank oder Kartons unzulässig im Flur, kommt zunächst eine Aufforderung zur Räumung in Betracht. Bleibt sie erfolglos, kann der Vermieter die Sachen unter Umständen aus dem Verkehrsbereich nehmen und verwahren. Er sollte dabei dokumentieren, welche Gegenstände entfernt wurden, wo sie lagern und wie der Eigentümer sie zurückerhält.
Eine Entsorgung greift deutlich stärker in Eigentum und Besitz ein. § 858 BGB schützt den Besitz vor eigenmächtiger Entziehung oder Störung, sofern das Gesetz diese nicht gestattet. Ist der Eigentümer bekannt und hat er die Sache ersichtlich nicht aufgegeben, kann ein eigenmächtiges Wegwerfen Ansprüche auf Herausgabe oder Schadensersatz auslösen. Auch ein Verstoß gegen Hausordnung oder Mietvertrag lässt das Eigentum nicht entfallen.
Diese Umstände verändern die Befugnisse des Vermieters
Der Fluchtweg ist blockiert oder es besteht unmittelbare Gefahr
Versperrt ein Gegenstand einen notwendigen Durchgang, erhöht er die Stolpergefahr oder behindert er den Zugang für Rettungskräfte, darf der Vermieter schneller handeln. Welche Anforderungen an einen Treppenraum gelten, richtet sich unter anderem nach dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes, dem Brandschutzkonzept des Gebäudes und behördlichen Vorgaben.
Bei einer unmittelbar zu beseitigenden Gefahr kann es gerechtfertigt sein, einen Gegenstand ohne vorherige Frist aus dem Gefahrenbereich zu nehmen. Selbst dann ist die sofortige Vernichtung einer brauchbaren, erkennbar fremden Sache regelmäßig nicht die naheliegende Maßnahme. Lässt sich die Gefahr durch Umstellen und Verwahren beseitigen, ist diese mildere Vorgehensweise eher angemessen.
Hausordnung oder Mietvertrag untersagen das Abstellen
Ein wirksames Abstellverbot kann den Vermieter berechtigen, die Freihaltung des Flurs zu verlangen. Maßgeblich sind der Mietvertrag, eine wirksam einbezogene Hausordnung und die tatsächliche Nutzung der betreffenden Fläche. Ein Verbot beantwortet jedoch nur, ob die Sache dort stehen darf. Es erlaubt nicht automatisch ihre entschädigungslose Vernichtung.
Hat der Vermieter das Abstellen über längere Zeit geduldet, bedeutet das nicht zwingend, dass die Nutzung dauerhaft erlaubt ist. Bei einer späteren Räumungsaufforderung sollte aber nachvollziehbar sein, was entfernt werden muss und bis wann der Mieter selbst handeln kann. Starre Fristen lassen sich ohne Kenntnis von Gegenstand, Gefahr und Umständen nicht seriös festlegen.
Der Eigentümer ist unbekannt
Unbekannte Herkunft macht eine Sache nicht automatisch herrenlos. Ein Gegenstand ist nur dann herrenlos, wenn der Eigentümer sein Eigentum erkennbar aufgeben wollte. Ein abgestelltes Fahrrad, ein Kinderwagen oder ein Möbelstück erfüllt diese Voraussetzung nicht allein deshalb, weil keine Kennzeichnung vorhanden ist.
Bei unbekannter Zuordnung bietet sich zunächst eine Mitteilung an alle Hausbewohner an. Wertige Sachen können außerdem Fundrecht und eine Ablieferung bei der zuständigen Fundbehörde berühren. Ob dieser Weg passt, hängt davon ab, ob der Gegenstand verloren wurde, bewusst abgestellt ist oder nach seinem Zustand eindeutig als Abfall erscheint.
Die Sache ist offensichtlich wertloser Abfall
Bei leeren Verpackungen, verdorbenem Inhalt oder eindeutig weggeworfenem Müll spricht mehr für eine unmittelbare Entsorgung. Der schlechte Zustand allein reicht bei Gegenständen mit möglichem persönlichen oder wirtschaftlichen Wert aber nicht immer aus. Ein beschädigter Kinderwagen, ein altes Fahrrad oder ein Karton mit persönlichen Unterlagen sollte nicht vorschnell als aufgegeben gelten.
Eine sinnvolle Reihenfolge für Vermieter
- Gefahr bewerten: Blockiert die Sache einen Rettungsweg oder schafft sie eine unmittelbare Unfallgefahr, wird zuerst der sichere Durchgang hergestellt.
- Eigentümer und Regel prüfen: Zu klären sind Zuordnung, Mietvertrag, Hausordnung, Brandschutzvorgaben und eine mögliche Erlaubnis zur Nutzung der Fläche.
- Räumung verlangen: Ohne akute Gefahr sollte der Betroffene verständlich erfahren, welche Sache bis zu welchem Termin selbst entfernt werden soll und was andernfalls geschieht.
- Mildeste geeignete Maßnahme wählen: Reicht das Umstellen oder eine sichere Verwahrung aus, ist eine sofortige Entsorgung schwerer zu rechtfertigen.
- Bestand dokumentieren: Fotos, Zustand, Fundort, Zeitpunkt und Lagerort helfen, spätere Streitfragen zu klären. Der Eigentümer sollte eine realistische Möglichkeit zur Abholung erhalten.
Kosten für eine notwendige Räumung oder Lagerung lassen sich nicht in jedem Fall pauschal auf den Mieter übertragen. Dafür kommt es auf die Pflichtverletzung, die Erforderlichkeit der Maßnahme, den entstandenen Aufwand und die vertragliche beziehungsweise gesetzliche Grundlage an. Eine beliebige Strafgebühr darf der Vermieter nicht allein durch einen Aushang schaffen.
Was Mieter nach einer Entfernung tun können
Wurde dein Eigentum aus dem Treppenhaus genommen, frage zunächst schriftlich nach Lagerort, Zustand und Abholmöglichkeit. Halte fest, was fehlte, wo es zuvor stand und welchen Zustand es hatte. Fotos, Kaufbelege, Seriennummern oder Zeugenaussagen können die Zuordnung und einen möglichen Schaden belegen.
Wenn die Sache noch vorhanden ist, steht ihre Rückgabe im Vordergrund. Der Vermieter kann seinerseits verlangen, dass sie danach nicht wieder an einer unzulässigen Stelle abgestellt wird. Die Herausgabe und die Frage, ob das Abstellen erlaubt war, müssen getrennt betrachtet werden: Auch ein vertragswidrig abgestellter Gegenstand bleibt Eigentum des Mieters.
Wurde die Sache weggeworfen oder beschädigt, kann je nach Sachverhalt Ersatz verlangt werden. Dabei sind Eigentum, Wert, Zustand, Verhalten beider Seiten und die Dringlichkeit der Räumung relevant. Der Neupreis ist nicht automatisch die richtige Schadenshöhe; bei gebrauchten Sachen kann der tatsächliche Wert unmittelbar vor dem Verlust maßgeblich sein.
Bei verweigerter Herausgabe, wertvollen Gegenständen oder einer angekündigten kurzfristigen Entsorgung ist eine schnelle schriftliche Klärung sinnvoll. Mieterverein oder anwaltliche Beratung können den Einzelfall prüfen. Bei einer akuten Auseinandersetzung sollte der Gegenstand nicht eigenmächtig aus verschlossenen Räumen geholt werden.
Drei typische Situationen mit unterschiedlichem Ergebnis
Ein Fahrrad verengt den einzigen Durchgang im Treppenraum. Der Vermieter kann es aus dem Fluchtweg nehmen, sollte es aber sichern, den Eigentümer informieren und die Abholung ermöglichen. Eine unmittelbare Verschrottung wäre ohne weitere Umstände kaum mit der bloßen Gefahrenbeseitigung gleichzusetzen.
Mehrere Paar Schuhe stehen vor einer Wohnung, obwohl Hausordnung und wiederholte Aufforderungen das Abstellen untersagen. Eine Entfernung aus dem Gemeinschaftsbereich kann nach erfolgloser Aufforderung eher vertretbar sein. Erkennbare persönliche Sachen sollten dennoch nicht kommentarlos im Müll landen.
Ein durchnässter, offener Karton enthält verdorbene Lebensmittel und verursacht eine hygienische Beeinträchtigung. Hier kann eine schnelle Entsorgung gerechtfertigt sein, weil Aufbewahrung und vorherige Zuordnung unzumutbar sein können. Befinden sich daneben Dokumente oder Wertgegenstände, müssen diese gesondert behandelt werden.
Die Grenze liegt zwischen Gefahrenabwehr und Eigentumsschutz
Der Vermieter darf für freie und sichere Gemeinschaftsflächen sorgen, doch seine Maßnahme muss zum Anlass passen. Akute Gefahren erlauben ein schnelleres Eingreifen; bekannte, brauchbare Mietersachen verlangen regelmäßig eine vorsichtigere Behandlung als Müll. Für die Entscheidung sind Mietvertrag, Hausordnung, landesrechtliche Brandschutzanforderungen und der Zustand des Gegenstands gemeinsam zu prüfen.
Der konfliktärmste Weg besteht in einer dokumentierten Aufforderung, einer verhältnismäßigen Entfernung und einer nachvollziehbaren Rückgabemöglichkeit. Eine eigenmächtige Entsorgung sollte auf Fälle beschränkt bleiben, in denen die Sache eindeutig aufgegeben, wertloser Abfall oder wegen ihrer Beschaffenheit nicht sinnvoll aufzubewahren ist.